부동산만 있는 부모님, 팔까요 물려줄까요?

집 한 채가 전 재산의 대부분인 부모님이라면, 세금 낼 돈을 어디서 만들지부터 정하셔야 해요. 상속세도 증여세도 부동산으로는 낼 수 없고 현금으로 내야 하거든요. 자산은 등기부에 그대로 있는데 통장에는 낼 돈이 없는 상황, 상담실에서 정말 자주 봅니다.

특히 부모님 연세가 많아질수록 선택지가 하나씩 닫혀요. 매각이든 대출이든 임대 전환이든, 본인이 직접 판단하고 서명할 수 있는 기간 안에서만 가능하니까요. 인지저하가 시작되면 재산 처분 자체가 어려워지고, 그때부터는 가족이 할 수 있는 일이 성년후견 정도로 좁아집니다. 이 부분은 부모님이 치매면 그 재산, 누가 관리하나요?에서 따로 다뤘어요.

그래서 저는 상담을 시작할 때 세율표부터 펴지 않습니다. 부모님 남은 생활비와 의료비를 먼저 계산하고, 그다음에 처분 가능한 자산과 시간을 함께 놓고 봅니다.

생전에 팔아 현금으로 주는 게 나을까요, 집째로 주는 게 나을까요?

일률적으로 답하기 어렵습니다. 부모님이 그 집을 얼마에 사셨는지(취득가액), 몇 년 보유하셨는지, 1세대 1주택 비과세나 장기보유특별공제를 받을 수 있는지에 따라 결과가 뒤집히거든요.

취득가액이 아주 낮은 오래된 집이라면 생전에 팔 때 양도차익이 크게 잡힙니다. 반대로 1세대 1주택 요건을 갖춘 집이라면 부모님이 파실 때 세부담이 크게 줄어들 수도 있고요. 같은 집이라도 누가, 언제 파느냐에 따라 숫자가 달라지는 구조예요.

여기에 하나 더 얹어서 봐야 할 게 동거주택 상속공제입니다. 요건을 갖추면 상속주택가액의 100%를 공제받을 수 있고 한도는 6억원인데요(국세청 상속세 항목별 설명). 부모님을 오래 모시고 함께 살아온 자녀가 있다면, 그 집을 생전에 처분하거나 증여해 버리는 선택이 오히려 아까울 수 있습니다.

부담부증여, 정말 세금이 줄어드는 게 맞나요?

줄어드는 경우도 있고 늘어나는 경우도 있습니다. 전세보증금이나 담보대출을 자녀가 함께 떠안는 부담부증여에서는, 인수한 채무에 해당하는 부분을 유상양도로 보아 부모에게 양도소득세가 붙고 나머지에만 자녀의 증여세가 매겨집니다. 자녀 쪽 증여세가 줄어드는 대신 부모 쪽에 없던 세금이 생기는 구조라, 두 세금을 합쳐서 봐야 유불리가 보입니다.

채무를 갚을 사람이 실제로 자녀여야 합니다

자녀가 소득이 거의 없는데 수억 원짜리 대출을 떠안는 형태로 설계하면 곤란해집니다. 나중에 그 원리금을 부모님 통장에서 대신 갚아 주는 일이 생기면, 그 부분은 별도의 증여 문제로 이어질 수 있어요. 저는 부담부증여를 검토할 때 자녀의 소득자료와 향후 상환계획부터 같이 봅니다.

동거주택 상속공제와는 함께 쓰기 어려워요

동거주택 상속공제는 상속주택가액에서 그 주택에 담보된 피상속인의 채무액을 뺀 금액을 기준으로 계산합니다. 절세를 위해 담보대출을 새로 일으켜 부담부증여를 하면, 훗날 이 공제로 받을 수 있었던 혜택과 서로 상쇄될 수 있어요. 어느 쪽이 유리한지는 주택 가액과 동거 요건 충족 여부를 함께 따져야 합니다.

집만 있고 세금 낼 현금이 없으면 연부연납으로 버틸 수 있나요?

쓸 수 있지만 조건이 있습니다. 상속세·증여세 납부세액이 2천만원을 넘어야 하고, 세무서에 담보를 제공해야 하며, 각 회분 분납세액이 1천만원을 넘도록 기간을 정해야 합니다(상증세법 제71조 및 연부연납허가 신청서 서식). 납부세액이 2천만원 이하라면 연부연납 신청 자체가 안 됩니다.

가업상속재산이 아닌 일반적인 경우, 매년 낼 금액은 연부연납 대상금액을 연부연납기간에 1을 더한 수로 나누어 계산합니다. 증여재산은 원칙적으로 허가일부터 5년 범위에서 나누어 내게 되어 있고, 조특법상 과세특례가 적용되는 증여재산은 15년까지 가능합니다.

담보로는 보통 상속받은 부동산을 잡히게 됩니다. 나누어 낸다고 해서 부담이 그대로 사라지는 제도는 아니에요. 납부재원을 미리 만들어 두는 쪽이 훨씬 마음이 편하다는 말씀을 늘 드립니다. 이 주제는 상속세 낼 현금, 어디서 마련하시겠어요?에 자세히 적어 두었어요.

유산취득세로 바뀐다는데 지금 움직이면 손해 아닌가요?

아직 확정된 제도가 아니라서, 그 이유만으로 계획 전체를 미루실 필요는 없습니다. 정부는 2025년 3월 상속세 과세체계를 상속인이 각자 받은 몫을 기준으로 과세하는 방식으로 바꾸는 방안을 발표하고 상증세법 개정안 입법예고를 진행했지만, 2026년 9월 현재 시점의 국회 처리는 아직 요원합니다.

제가 상담에서 드리는 조언은 이렇습니다. 지금의 판단은 현행법을 기준으로 하시되, 되돌리기 어려운 처분은 속도를 조절하시는 게 좋습니다. 증여나 매각은 한 번 실행하면 취소하기가 쉽지 않으니까요. 생활비 재원 확보나 보험·예금 정리처럼 어떤 제도에서도 손해 볼 일이 없는 준비는 지금 하셔도 좋고요.

이런 상담이 있었어요

82세 아버님이 딸과 함께 오셨습니다. 재산은 수도권 아파트 한 채와 예금 수천만 원이 전부였고, 아파트에는 세입자 보증금이 들어 있었어요. 딸은 10년 넘게 아버님과 같은 집에 살며 모시고 있었고요.

처음 가져오신 계획은 보증금을 낀 채로 아파트를 딸에게 부담부증여하는 것이었습니다. 그런데 계산해 보니 아버님께 발생하는 양도소득세와 딸의 취득세를 합쳤을 때, 동거 요건을 유지한 채 상속으로 넘기는 경우와 견주어 뚜렷한 이점이 보이지 않았어요. 취득 시기가 오래돼 양도차익이 컸고, 동거주택 상속공제를 활용할 여지가 남아 있었거든요.

그래서 아파트는 서두르지 않고, 예금과 아버님 명의 보험을 먼저 정리해 납부재원 성격의 자금을 따로 떼어 두는 쪽으로 방향을 잡았습니다. 아버님 병원비와 간병비 예산을 먼저 확보한 뒤에 남는 범위에서만 움직였고요. 물론 이 결론은 이 가정의 동거 기간과 취득 시점이라는 사실관계 위에서 나온 것이라, 다른 집에 그대로 적용되지는 않습니다.

우리 집은 대략 어느 정도인지 감을 먼저 잡고 싶으시면 상속세 계산기로 돌려 보시고, 매각과 증여 중 어느 쪽이 나은지는 취득가액 자료를 들고 상속·증여 상담에서 같이 따져 보시죠.